PROJECT
02
VALUE

リーフィアレジデンス
世田谷桜丘プロジェクト前編

確かな価値は、
ここから始まる。

OUTLINE

「時と生きる。格と住まう。」をコンセプトに、小田急線沿線を中心に展開している分譲マンション「リーフィアレジデンス」。現在は2,000戸強の分譲実績を誇る同ブランドだが、2010年当時、発売まで至った物件は多摩川を挟んで西側の神奈川エリアに限られており、沿線全域におけるブランド浸透度も高いとは言い難かった。そのような中、現状を打開する可能性を秘めた土地の売却話が住宅開発部に舞い込む。ここからリーフィアレジデンス世田谷桜丘開発が始まる。

この記事は前編と後編で分かれております後編はこちら

PROJECT FLOW

Ichie Yuya

住宅事業本部 住宅開発部
第1住宅開発グループ
上席チーフ

湯屋 一恵
2004年入社/文理学部中国文学科 卒

入社後4年間、仲介事業部で売買仲介営業を担当した後、住宅開発部で分譲用地の取得を担当。現在は、マンション用地の取得を専門とし、年々取得実績を重ねている。

Akihiko Uematsu

住宅事業本部 商品計画部
第1商品計画グループ
チーフ

上松 暁彦
2009年入社/工学部建設工学科 卒

入社後3年間、分譲マンション・戸建ての販売を経験した後、戸建て住宅の商品計画を担当。マンションの商品計画を担当するのは、リーフィアレジデンス世田谷桜丘が初だった。

PLANNING

稀に見る好立地、
用地取得のチャンス。

顧客である大手企業から土地売却の話がもたらされたのは2011年のこと。社宅・店舗として利用中の土地・建物を、競争入札によって売却するというのだ。この場所こそが、後にリーフィアレジデンス世田谷桜丘が建つことになる土地である。

湯屋は当時の背景をこう話す。

「場所は、千歳船橋駅から徒歩4分の世田谷区桜丘。南間口が広い敷地で、南側に隣接するエリアは第一種低層住居専用地域に指定されているため、今後も高い建物が建つことはなく、日当たりも見晴らしも確保されていました。駅からのアプローチも坂のないフラットな地形なので、お年寄りや小さな子どもも楽に行き来できる。世田谷エリアで、これだけの好条件が揃った場所に1000坪を超える用地が売りに出ることなど、そうそうありません」

それだけに、湯屋の用地取得に向けたモチベーションは自ずと高まった。

一方で、社内には慎重論も根強かった。理由は、社宅部分の退去はすべて済んでいたものの、店舗部分が営業中で、取得条件の中にその店舗との退去交渉が含まれていたからだった。

「建物がすべて空室になるまでマンション開発はできず、維持するコストだけがかさむことになります。その期間が長期化すれば、入札時に想定した事業収支が大きくズレることも考えられます。世田谷区で1000坪超の用地取得となれば大きな投資となるため、慎重になるのも理解できました」

店舗側としても固定客のいる場所から簡単に移るわけにはいかない。落札できたとしても、その後難しい交渉が待ち構えていることは目に見えていたのだ。

しかし、湯屋は「それでも取得すべきだ」と考えた。

「2011年当時、リーフィアレジデンス・ブランドとして販売していたマンションは、本厚木と中央林間の2物件だけ。今後、ブランドを小田急線沿線で進化・浸透させていくためには、東京23区エリアでの実績は大きなインパクトになるはず、と思いました」

なにより、お客様に選ばれる場所で、お客様に喜ばれる企画をつくることが楽しみで仕方なかった。

この思いを胸に、湯屋は動いた。商品計画部、住宅販売部と連携しながら、マンションプランの企画、事業計画の提案準備にとりかかった。同時に、ビル事業本部との協力により、幾つもの試算を繰り返し行った。住宅開発部内はもちろん、社内の各部門の協力を得ながら、会社として購入を決断できるだけの資料を一つひとつ準備していったのだ。

こういった努力が奏功し、会社は入札に参加する決断を下す。そして、無事2011年2月に落札を果たした。取得後、店舗側との協議もまとまり、事業化へと進むことが決まった。

「当時は夢中で業務にあたっていましたが、私個人としては用地取得に成功した実績が前年の1件しかなかったため、心のどこかで『これだけ大きなプロジェクトを全うできるのか』という不安を抱いていました。その分、落札が決まったときは、うれしかったですね。ただ、実際にマンションが建ち、販売されるまでは気が抜けません。用地を取得できたことで、ひとまず私の手は離れましたが、その後もずっと気になっていました」

CREATING

選ばれる街、世田谷。
この土地に根ざす企画を。

2014年1月、店舗の退去と建物の解体作業が迫ってきたことで、具体的な商品企画が動き出した。設計事務所やデザイン事務所と連携しながら、住戸プランや外観、共用部、設備、仕様などを決め、設計を固めていくのが商品計画部だ。同部署でチーフを務める上松暁彦は、リーフィアレジデンス世田谷桜丘の商品企画の上で大きなポイントとなったのが、「世田谷という立地から連想される重厚感をいかに演出し、かつ違和感なく街並みへなじませるか」だったと語る。

「リーフィアのブランドコンセプトは、『時と生きる。格と住まう』ですから、永く住み続けられる仕様と格を備えたマンションでなければなりません。この“永く住み続けられる”というのは、実際に住まう方のための仕様や設備はもとより、建物そのものがこの地に受け入れられることではないだろうか。私は現地へ何度も足を運びイメージを膨らませる中で、そのように考えたのです」

このことを念頭に最初に検討したのは、従前の建物に対し、新たにマンションができることで周辺に与えてしまう圧迫感や違和感をどのように取り除くかであった。

「とりわけ南側が低層住宅街であったことから、従前の建物と同等の高さに抑えるとともに南面の建物形状を雁行(※)させ、外観に奥行きを持たせる計画とすることで払拭を図りました。その甲斐もあって、計画説明の際、近隣住民の方々はすぐに本プロジェクトを受け入れてくださいました」

また、周囲の景観に馴染むように、メインアプローチには世田谷美術館をイメージした高生垣を配することで、デザイン性を意識しながら、居住者のプライバシーや交差点の利用者安全面にも配慮した。

「周辺の方々に配慮することで街に受け入れられ、結果的にマンションに新たに住まう方も気持ちよく暮らすことができるようになる。そんなマンションになるよう、細かなところまでこだわって作られたのが、リーフィアレジデンス世田谷桜丘です。完成した後に再び足を運んで、地域に根ざした入居者の暮らしを目にしたとき、街づくりを担うデベロッパーとしての地域貢献を実感しました」

しかし、こういった工夫の数々は、商品計画部単独で実現できたわけではない。

「商品計画部が描いたコンセプトやマンションに対する思いを汲みとり、設計を仕上げるのは、設計事務所やデザイン事務所であり、設計図をもとに建物を建て、仕上げていくのは建設会社や設備メーカーなどをはじめとした数多くの協力会社です。そもそもコンセプトを決める過程では、広告物の制作をはじめ販売戦略を策定する販売計画グループや販売を担当する販売グループと幾度も打ち合わせを重ねています。彼らとは立場の違いから意見をぶつけ合うこともありますが、プロジェクトに関わる皆が同じ方向を向けるように調整し、その土地のポテンシャルに加える魅力を最大化するのがたちの仕事ですね」

商品計画部は、マンションという商品の形を決めるところから建物が完成するところまでにおける、オーケストラの指揮者のような存在だといえるかもしれない。2016年3月に竣工したリーフィアレジデンス世田谷桜丘は、数多くの演奏者が指揮者のタクトによって見事な音を奏でることに成功した好例といえるだろう。

※雁行形式…集合住宅のレイアウトのパターンの一つ。雁が飛んでいくときの列の形に似ている形式のものを指す。

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PARTNER
三井住友建設 × 小田急不動産

一丸となって目指す、最高の品質

Sengi Nakahashi

三井住友建設株式会社
東京建築支店
リーフィアレジデンス世田谷桜丘
新築工事 副所長

中橋 千宜さん

1995年に三井住友建設に入社してから施工管理一筋。住宅だけでなく、ホテルや工場、オフィスビルなど多様な建物を手がけてきたプロフェッショナル。本プロジェクトでは、副所長として施工管理を担当。

Yukiyo Shiga

三井住友建設株式会社
建築本部
第二設計ディビジョン アーキテクト

志賀 有希代さん

小学生の頃から図面を書いて遊ぶなど、将来は建築に関わる仕事に就くことを夢見て、見事に実現。2009年に三井住友建設に入社し商業施設の設計を4年間経験した後、マンション設計へ。

Akihiko Uematsu

住宅事業本部 商品計画部
第1商品計画グループ
チーフ

上松 暁彦

本プロジェクトの施工はいかがでしたか?

中橋非常にスムーズでした。私は、マンションの施工において、進捗管理や品質、安全管理など、多くの専門工事会社と連携しながら現場をまとめていく施工管理を担っていましたが、工期の遅れなどもなく、安心できる現場でした。

志賀設計担当としても、同じ印象です。こちらの要望や疑問に対して、迅速に対応していただけたので、図面の作成も進めやすかったですね。

上松私も、皆さんは対応が早いな、と。弊社がこの物件にかける思いを汲み取っていただき、全員のベクトルが揃っていたのが良かったのだと感じています。

中橋『みんなで一緒につくっていこう!』という雰囲気がありましたからね。

志賀小田急不動産の皆さんのほうから積極的に話しかけてくれたり、現場は温かい雰囲気に包まれていましたね。それに、進捗状況や変更点の確認、必要事項の伝達などを行う定例会の際は、雨や雪が降っても必ず事前に現場を見ておられ、本当に感心しました。

中橋そのおかげで、定例会がスムーズに運びました。互いに現場の状況を目で見て共通の認識を持っている分、話の内容をすぐに理解してもらえたし、議論する際も『今後どうするか』といった前向きな話になりやすかったと思います。

志賀図面に関しても、担当者レベルでしっかりと理解してくれるので、会話にズレがなく、テンポよく話が進んでいきましたから。

中橋小田急不動産は、仕事が丁寧なんですね。エンドユーザーに良いものを提供しようという強い思いがあるから、施工を担当する私たちとも近い距離感で、本音でぶつかってきてくれます。機会があれば、是非また一緒に仕事をしたいと思わせてくれる事業主です。

※本文中、敬称略

PROJECT
REBIRTH
PROJECT 01

自社保有オフィスビル
建て替えプロジェクト

生まれ変わる、オフィスビル。
次の歴史を創りだす。

VALUE
PROJECT 02

リーフィアレジデンス
世田谷桜丘プロジェクト

確かな価値は、
ここから始まる。

LIFE
PROJECT 03

住まいのプラザ
運営プロジェクト

あらゆるニーズに応える。
地域に根ざした頼れる場所に。

CHANGE
PROJECT 04

リノグラン
東林間プロジェクト

住まいに、感動を。
一棟まるごとリノベーション。